Bajan las ventas de pisos

Los últimos datos publicados de venta de pisos muestran que el mercado se frena. Las compras bajan respecto a meses anteriores y se empieza a notar un tiempo de espera creciente en las operaciones. Ya no te quitan el piso de las manos, o al menos no existe esa urgencia desaforada que hasta hace poco convertía las compras en casi subastas al mejor postor realizadas en plazos récord. El vendedor empieza a no tener todas las cartas en su mano y el comprador, angustiado, renuncia, por lo que las transacciones no se hacen a toda velocidad. Parece que, esta vez sí, hemos tocado un techo en el mercado.

Ese techo se alcanza en las zonas en las que la demanda es fuerte, léase grandes capitales, costa y demás. En muchas otras zonas del interior peninsular las compraventas siguen bastante lánguidas, aunque se ha notado la expansión de mercados como el madrileño, que incapaz de satisfacer la demanda propia, expulsa a residentes cada vez más lejos de la ciudad en busca de precios asequibles a costa de traslados cada vez más largos y costosos. Este freno al mercado inmobiliario se da en medio de una coyuntura económica complicada, con costes energéticos que no se disparan pero, dadas las incertidumbres en Ormuz, no bajan como debieran, y una inflación que ataca al bolsillo del consumidor en su día a día, dejándole menos margen disponible para el ahorro y aún menos para aventuras financieras como es la compra de un piso. El coste de la financiación hipotecaria tampoco afloja. El euríbor, en media mensual, está en lo que llevamos de julio en el 2,77%, un pelín por debajo de su cierre de junio, que fue 2,8% pero bastante caro si lo comparamos con el 2,2% de febrero, el último mes anterior a la guerra de Irán. A partir de ahí los tipos remontan y la financiación se encarece. Esto, evidentemente, es un freno a la demanda, que, hasta ahora, por lo menos, “sólo” tenía como enemigo los precios disparados, pero al menos en las entidades financieras las condiciones para solicitar hipotecas eran relativamente laxas. Desde hace unos meses ya no es así, y sean a tipo variable, mixto o fijo, el coste de la compra se ha encarecido también por esa vía. Puede que esta haya sido la puntilla a un mercado que ya estaba demasiado tensionado y, en opinión de todos, no podía seguir con esa fuerza mucho más tiempo. Quizás la subida de tipos ha adelantado la formación de un techo que pudiera haberse alcanzado a finales de año si la dinámica de subidas de precios de los pisos se hubiera mantenido. Todo este análisis esconde una realidad bastante cruel, porque la demanda de vivienda sigue estando ahí, enorme, dada la formación de hogares y el ritmo de crecimiento de la población del país, fruto en gran parte de la llegada de inmigrantes. El que los precios se estanquen y las transacciones bajen no quiere decir que la demanda haya dejado de existir, no, simplemente señala que la capacidad de compra de esa demanda no da más de sí, y que si no puede adquirir la vivienda que necesita renuncia a ello y busca alternativas como la de compartir el piso alquilado con cada vez más gente, o volver a casa de los padres, u otro tipo de soluciones similares que no son sino parches ante un problema irresoluble, no llegar al precio requerido para poder comprar. Por su parte, los datos de oferta siguen siendo rácanos, tanto en nueva vivienda como en segunda mano. Los procesos que se hacen de conversión de edificios de oficinas a residenciales son muy escasos y, en general, asociados a viviendas de lujo, segmento inmobiliario en el que no jugamos la inmensa mayoría de los ciudadanos. Las licencias de obra nueva se siguen concediendo a cuentagotas en medio de una burocracia exasperante y el mercado de segunda mano va como va. El cuello de botella de la oferta se mantiene.

¿Qué va a pasar en los próximos meses? No lo se. Si el techo se prolonga habrá muchos vendedores que puedan esperar y mantener precios altos, pero algunos empezarán a sentir presión por deshacerse del inmueble y optarán por comenzar a bajar sus peticiones, pero ese es un proceso que, si se da, deberá ser ratificado por bastante más que una serie de anuncios donde se publicita una rebaja. Si la inestabilidad económica global se mantiene es probable que el mercado entre en una fase de estancamiento, con goteos a la baja y pérdida de dinamismo. Con las vacaciones de verano casi a pleno rendimiento, será en otoño cuando podamos saber con más certeza qué rumbo toman las cosas.

Parches en vivienda

Las últimas decisiones del desgobierno sobre la política de vivienda le han hecho aún más acreedor de ese término con el que le defino. Sánchez, sin comentárselo a nadie, presentó con el chaleco de obras, mientras asistía a unas demoliciones en el barrio madrileño de campamento, unas medidas fiscales destinadas a que los caseros limiten las subidas de los alquileres de los pisos que poseen, de tal manera que lo que fueran a ganar por la subida equivaliera a una desgravación fiscal, por lo que sería el estado el que retribuiría la ganancia al propietario y el alquilado no vería subir su coste vital. Al instante la parte de Restar del desgobierno salió en tromba en contra de la idea y mostró su oposición total.

Y mira que, por una vez, el caos que nos preside presentaba una medida que se destinaba a la oferta, el gran problema del mercado de vivienda, y ni aún así es probable que se apruebe. El año empieza con los datos de 2025 de subidas de precios, tanto de compra como de alquileres, que siguen siendo disparatados, y hacen casi inaccesible la vivienda para muchas capas de la población en las zonas en las que la gente quiere vivir. No hay problema de vivienda donde no hay demanda, por eso contabilizar el número de pisos vacíos que hay en España es una medida falsa de lo que sucede. Hay un enorme problema de vivienda en Madrid, Barcelona, Málaga, zaragoza, Sevilla, Valencia, Bilbao…. Ciudades en las que hay negocios, empresas, comercio, actividad y vida, y donde acuden propios y ajenos a residir. El gran problema del mercado de vivienda sigue siendo una demanda disparada y una oferta que no es capaz, ni mucho menos, de cubrirla. Los costes de todo tipo que las administraciones, especialmente las locales, ponen a la hora de iniciar promociones inmobiliarias siguen provocando que la oferta de vivienda nueva sea ridícula, en cifras que se pueden situar en el entorno de las cien mil viviendas nuevas al año, y el número de hogares que se crean es del doble, y a eso se le debe sumar la demanda por motivos no residenciales, como la de inversión o la turística. Eso provoca que los precios sigan escalando. Es importante tener en la cabeza que, si quitamos ese problema que es el alquiler turístico, la oferta de vivienda sigue muy por debajo de la creación de hogares, por lo que hay mucha más gente deseando comprar que pisos disponibles. El mercado se ha centrado, por lo tanto, en la segunda mano, donde hay de todo, desde viviendas que son tales hasta chamizos basura que resultan indignos hasta como trasteros. Todo sale al mercado a unos precios disparatados y la presión de la demanda se lo queda todo. Las fuerzas de la demanda están espoleadas por la generación joven que busca emanciparse de sus padres, generación que, en número, va decayendo respecto a las pasadas, y mantendrá esa tendencia descendente, y la constante entrada de población inmigrante, que por mucho compensa el crecimiento vegetativo negativo que padecemos desde hace algunos años, y logra que la población del país crezca año a año en varios cientos de miles de personas, de tal manera que la cifra de los cincuenta millones de habitantes esté ahí, al alcance. Toda esa gente tiene que vivir en algún lado, y eso requiere edificar de una manera sostenida, constante y rápida, procediendo a densificar ciertas zonas, especialmente las urbanas que tengan cerca nudos de transporte públicos, mediante la edificación de bloques de pisos de gran cantidad de unidades y alturas, si pueden ser industrializados mejor, que permitan duplicar en un plazo razonable el número de nuevas viviendas construidas al año. Esto requiere un enrome esfuerzo por parte de las empresas constructoras, agilidad máxima por las administraciones y un compromiso de contención de costes en no pocos casos. No es necesario que las urbanizaciones cuenten con piscina, porque pisos sin ella son mejores que no pisos. Esa es la filosofía que todos debiéramos tener en la cabeza.

Y aún así, seamos sinceros, si todos los hados se ponen de acuerdo y empezamos a construir vivienda a lo loco, no solucionaremos este problema en el corto plazo, y ya veremos en el medio. El residencial es un mercado que tiene inercias profundas y unos plazos de creación de stock que, pese a ciertos avances tecnológicos, son largos. Sólo una caída profunda de la actividad económica, con el freno a la inmigración y el empleo que eso supondría, frenaría notablemente la demanda y enfriaría de golpe el mercado residencial, y eso no es una solución aceptable ante el problema de los precios caros, sino otro señor problema. Lo de la vivienda va para largo, y no hay magia para arreglarlo, y la demagogia barata que tanto se estila ahora no ayuda para nada.

La locura inmobiliaria sigue

Aunque hoy la actualidad me obligaría a hablar de la fracasada OPA del BBVA al Sabadell, no puedo evitar comentarles una historia que he vivido de manera indirecta esta semana que muestra lo desquiciado que está el mundo de la compra y venta de pisos, y lo inaccesibles que se muestran estos a la creciente demanda, especialmente de la gente más joven y de los sueldos medios. La cosa es que, el lunes, al salir de casa, vi en el portal un cartel escrito a mano de SE VENDE con un móvil y así me enteré que, en una de las tres escaleras que compartimos entrada al bloque, se vendía un piso. Interesante.

Tras mucho lío en la oficina, por la tarde, en un hueco, me fui a la web de Idealista para ver si lo encontraba, y lo hice con relativa rapidez. El piso estaba en, si consideramos mi escalera la primera, la tercera, era un séptimo con orientación inversa al mío, sol por la tarde y vistas sobre Madrid capital y sierra, orientación oeste. Se vendía con garaje, cosa que mi bloque no posee, por lo que debía estar situado en otro edificio cercano. El piso es unos cuatro o cinco metros cuadrados mayor que el mío y se encontraba, por las fotos, más usado. Para mi no sería necesario hacerle una reforma, pero sospecho que la mayoría de compradores se inclinaría por ello. Lo que me dejó patidifuso fue el precio, porque si, supongamos, yo pague 6,2 veces X por el mío, sin garaje, lo que me hace poner un precio de partida comparativo de 7 veces X de salida entre ambos, eludamos costes de reforma, en el anuncio de la web se ofrecía el piso por 10 veces X. Me cambié en verano de 2022 y apalabré el precio de compra a finales de febrero de ese año, por lo que en tres años y medio mi piso se ha revalorizado en 3 X, una X cada año y poco. Sólo para que se hagan una idea, sí mi piso ya entonces hubiera costado 8 veces X no habría podido comprármelo porque mi ingreso no daría para sostener la cuota de la hipoteca necesaria, con los criterios estrictos con los que ahora se otorgan. El ritmo de subida del precio me pareció bestial, como impulsado por una fuerza imparable que arrasa con todo. Me fui a casa entre asombrado y asustado. Alguno diría que también eufórico al saber lo que se ha revalorizado mi compra en este tiempo, pero eso para mi es secundario, porque me compré el piso para vivir en él, no para hacer juegos de compra venta, así que suba o baje no voy a convertirlo en dinero ni a corto ni a medio plazo. En fin, reflexiones varias en mi cabeza esa noche y el martes, con abundantes comentarios entre los compañeros de oficina ante la situación, y el ejercicio extendido entre ellos de buscar pisos muy cercanos a los suyos en el portal inmobiliario para hacerse una idea de cómo está el mercado que les toca. En general, la sensación que teníamos todos era que los precios estaban desatados, pero cuando se hicieron esas pruebas de contexto conocido esa sensación tornó en varios casos en pura incredulidad, al ver las cifras que se piden por viviendas cercanas a las suyas, que conocen, y que pueden referenciar perfectamente respecto a lo que poseen y lo que pagaron en su momento. La idea general de que no estamos ante una burbuja de crédito, pero sí ante precios de burbuja empieza a ser la más extendida. La demanda presiona con una fuerza inusitada, la inversión ve en el ladrillo un activo que se revaloriza sin freno, la llegada de inmigrantes y de potentados de otras naciones con altos ingresos que demandan vivienda, los crecientes divorcios que disparan la necesidad de pisos donde crear hogares múltiples que una vez fueron únicos, el deseo de emancipación de unos jóvenes que debieran irse de casa pero que no lo logran… y una construcción de viviendas lenta, escasa, llena de trabas, permisos y malas opiniones por quienes ya tienen vivienda, que ponen obstáculos de todo tipo a que se edifiquen nuevas para los que no las poseen. El mercado de los pisos está loco, y sometido a una tensión inmensa.

En esas estaba cuando, el martes por la noche, vuelvo a casa del trabajo y me encuentro con que, en el portal, ya no está el anuncio del piso. No puede ser, pienso, no puede ser. Después de cenar vuelvo a la web inmobiliaria de referencia, busco el piso, y no lo encuentro. Pulso el enlace que mandé a algunos amigos para indicarles la referencia de la venta y el portal me responde que ese anuncio ya no está disponible. Dos días ha durado la exposición de la vivienda, y sospecho que en dos días se ha vendido, a ese precio 10 veces X que les comentaba. Tan asombroso como disparatado. ¿Hasta dónde va a subir esto?

Falta vivienda, sobra demagogia

A medida que los precios de la vivienda se han ido disparando e impidiendo su acceso a cada vez más capas de la población se ha hecho inevitable que PP y PSOE, onanistas ellos, se acaben fijando en ese problema para que el magma social que genera no les abrase. Créanme que es por autodefensa por lo que ahora sacan presuntas medidas para facilitar el acceso a la vivienda. No porque les preocupe el tema, que les da igual, sino porque puede suponer para ellos un serio problema de cara a sus expectativas electorales. En lo que hace a residencias, los responsables y altos cargos de esos partidos ya han demostrado ser capaces de conseguirlas, para ellos y sus amigas especiales, sin problema alguno.

Lo de la vivienda es un problema difícil y de solución lenta. Resumidamente, faltan pisos y la demanda se ha disparado. Hay muchas zonas de España donde el mercado inmobiliario está semi paralizado, porque no hay gente que quiera vivir allí, pero en las ciudades conseguir piso se ha vuelto imposible. Los visados de obra son escasos, cada vez hay más gente que acude a vivir de localidades pequeñas a las más grandes, y el enorme aumento de población registrado en España desde el fin del covid, fruto de la inmigración, ha hecho que la demanda de viviendas se haya vuelto enorme frente a una oferta restringida. Además se está produciendo un hecho significativo, que es el disparo del número de separaciones, y donde antes un piso acogía a dos ahora dos pisos son necesarios para que ambos puedan vivir. Sea por lo que sea, la demanda está desatada. Pro el lado de la oferta, se construye mucho menos de lo debido, y sobre los pisos existentes, ha salido una alternativa económica que hace la competencia al alquiler de toda la vida, que es el alquiler turístico, capaz de generar ingresos mucho mayores en un momento de boom en el sector de los viajes y estancias. Eso ha hecho que el parque de pisos en alquiler para uso residencial también haya caído notablemente, por lo que el precio de los que quedan, con una demanda disparada, no hace sino subir como un cohete de Elon Musk. En definitiva, para el que busca comprar o alquilar en grandes ciudades, que es donde la gente quiere vivir, las alternativas son muy malas o peores. Esto se da en Madrid, Barcelona, Málaga, Bilbao, Sevilla, Valencia… ciudades grandes gobernadas por distintos partidos políticos, que venden presuntas ideologías contrapuestas, pero que se enfrentan a una misma situación en sus cascos urbanos. Todos los partidos han propuesto, entre sus soluciones, la de incentivar la compra subvencionando más o a mayores edades a aquellos que quieren acceder a un piso, y eso es un enorme error que sólo genera el incremento del precio de la vivienda y el traslado de esa subvención directamente desde el bolsillo del comprador al del vendedor. Las órdenes que se han dictado para limitar los precios de los alquileres se traducen, en numerosas ocasiones, en un precio oficial fijado y en un mercado negro en el que se pagan suplementos que no tributan, de tal manera que todo queda más o menos como antes, salvo algo de propaganda que endulza oídos agradecidos. Una de las medidas anunciadas por Sánchez es imponer un impuesto del 100% a la compra de vivienda por parte de los no comunitarios, lo que incluye, ojo, a los ingleses. Por lo que se ha publicado tras este anuncio, aproximadamente un 5% de las viviendas vendidas en España el año pasado fue a este tipo de compradores, por lo que no parece que sea algo que pueda alterar mucho el mercado, salvo quizás en ciertas zonas turísticas de costa. Lo cierto es que no hay soluciones mágicas. Una de las que sí hay que hacer, y ya, dado lo lento que es el proceso, es disparar la concesión de licencias de obra, de tal manera que se empiecen a construir muchos más pisos. En la época de la burbuja se construían cerca de 600.000 al año, lo que era disparatado, y ahora estamos en poco más de 100.000, lo que es claramente insuficiente. De la resaca de aquello tenemos la insuficiencia de ahora. Hay que revertir eso y comenzar un proceso de construcción densificada en las ciudades, pública y privada, para que haya opciones.

Las pocas medidas intervencionistas que me parecen adecuadas tienen relación con la regulación de los pisos turísticos. No es posible que un propietario saque un rendimiento desatado de una vivienda mediante alquileres no regulados, que no tributan, que son realmente un negocio encubierto, y que genera externalidades negativas no sólo en el mercado inmobiliario sino, directamente, en la convivencia en la comunidad de vecinos. Registrar esos pisos, gravarlos, regularlos en definitiva, es algo que urge y que requiere la coordinación de ayuntamientos, comunidades y administración central. Pero que nadie espere milagros en semanas o meses. Mientras el ciclo siga al alza y al demanda suba, no habrá mucho alivio.

Desmadre inmobiliario

Es probable que tengan a alguien conocido, o en su entorno cercano, buscando piso para comprar o alquilar. En ese caso es bastante probable que les haya comentado la pesadilla que vive en medio de un mercado desatado en el que los precios no dejan de subir y la oferta es, cada vez más cara. Si se trata de compra, los requisitos del banco para conceder la hipoteca será un tema recurrente, pero si el tema es de alquiler, los temas de conversación se pueden extender por materias tan absurdas como el casting al que el alquilador le ha sometido, junto al resto de candidatos, o la manera de descubrir dónde están las vistas a la calle en el sótano que ha visitado, donde lo único que sobra son ceros en el precio a pagar al mes.

Lo cierto es que el acceso a la vivienda y su coste se está convirtiendo en un señor problema, sobre todo en aquellos sitios en los que la gente desea vivir, léase aquí grandes ciudades. Hay tres grandes diferencias con la burbuja que vivimos a principios de siglo. Una es que se construyen muchas menos viviendas al año que entonces, por lo que la oferta no crece. Otra es que no se construyen pisos en descampados aislados que luego quedarán convertidos en islas, la demanda requiere que las promociones estén en zonas consolidadas, ya habitadas, por lo que en medio del desmadre sigue habiendo promociones de la época burbujil que siguen ahí pudiréndose. Y la tercera diferencia, enorme, es que no existe una burbuja hipotecaria, los bancos están siendo serios y no conceden hipotecas a lo loco, como sucedió entonces. Este último aspecto es fundamental y garantiza que, pase lo que pase en el mercado, no se producirá un arrastre financiero en caso de desplome de ventas, como pasó entonces, liquidando el sistema de cajas de ahorro. Pero si uno mira los precios de venta y alquiler tiene la extraña sensación de que estamos replicando lo que vivimos en esos años, con unos valores cada vez más altos, que expulsan a franjas cada vez mayores de demandantes de un mercado en el que la exclusividad no deja de aumentar. La demanda de vivienda crece en un país como el nuestro en el que la población aumenta con fuerza, fruto de la llegada de inmigrantes que mantienen el dinamismo del mercado de trabajo y ocupan más de la mitad de los empleos que se crean. Grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia o Zaragoza ven como el número de sus residentes crece año tras año y la demanda de lugares donde vivir también lo hace. El alquiler, que antes cubría parte de esa demanda, ahora empieza a ser residual, porque el mercado de pisos en oferta para alquiler residencial clásico está cayendo en picado. La causa, simplificando, es doble. Por un lado, las cada vez más garantistas normas para defender al alquilado hacen que el arrendador se lo piense dos veces antes de sacar su piso al mercado, con el miedo de que si se lo queda alguien que luego pueda tener un componente pícaro se acabe metiendo en un problema irresoluble. Por otro lado, gran novedad, la explosión del mercado de viviendas turísticas está convirtiendo a la mayoría de la oferta de alquiler en nicho de residencia temporal de fines de semana o de días sueltos entre ella para que los que vienen de visita a la ciudad los ocupen. El rendimiento económico de un piso turístico es muchísimo más alto que el de un alquiler convencional, y la tentación de sacar dinero de esa manera es elevadísima. En una ciudad como Madrid, en la que el turismo ha explotado como industria en estos últimos años, hay ya decenas de miles de pisos dedicados a esto en zonas como el centro, donde la oferta de alquiler y venta convencional ya es casi inexistente, y la mancha de este tipo de vivienda no deja de extenderse a barrios aledaños, a medida que las zonas turísticas clásicas se colmatan y la demanda no frena. Los ayuntamientos empiezan a ver que se está creando un enorme problema en el que el negocio del turismo, que genera enormes ingresos para las ciudades y sus comercios, cada vez canibaliza más a la propia vida de los que viven en ellas de manera permanente, y les impide acceder a barrios que, si en un tiempo fueron de esos “de toda la vida” ahora son casi más zonas de exposición y alterne. La presión para regular este tipo de pisos crece y la actuación fuera de la ley de muchos de sus dueños, también.

Dice la teoría económica que sólo hay dos vías para contener los precios, aumentar la oferta o contener la demanda. En el caso del alquiler y compra residencial la construcción de nuevos pisos es algo lento, demasiado, por lo que será necesario actuar más intensamente en el parque de vivienda ya existente, y habrá que restringir de manera seria el negocio turístico para que el número de los dedicados a alquiler convencional crezca, pero mientras la demanda de ocio y vacaciones siga creciendo como lo está haciendo en estos últimos años va a ser difícil que el fenómeno se frene. Hay que construir mucho más y ser muy severo en las inspecciones sobre lo que ya existe, pero eso no creo que sirva a corto plazo para los miles que buscan, no encuentran y no pueden pagar lo que les piden. Esto es un serio problema.

Propaganda de viviendas

Como estamos ya en plena campaña electoral vamos a tener que escuchar muchos anuncios falsos, prometiendo de todo, tanto desde el gobierno como desde la oposición. Resulta curioso comprobar que, si se siguen haciendo con el paso de los años, es porque pueden tener algún efecto en la cosecha de votos, cosa que no entiendo. Quien estando años en el poder anuncia algo que pudo haber hecho en su momento y no hizo es una manera de engañar al personal, y quien estando fuera promete de todo a sabiendas de que al llegar al poder no lo hará también incurre en engaño. Es todo muy infantil, pero parece que efectivo.

El anuncio de Pedro Sánchez de “movilizar” 50.000 viviendas de la SAREB ha dominado el debate estos días en España, y se ha dicho de todo, aunque poco del verbo utilizado para hacer el anuncio, porque poco hay menos apropiado que “movilizar” para referirse al mundo inmobiliario. Yendo a lo relevante, ese anuncio es pura propaganda de campaña y no tiene valor, y en pocos días, a lo sumo semanas, habrá sido olvidado, y dentro de algunos años, sea quien sea quien gobierne, la SAREB seguirá teniendo muchos pisos que nadie querrá. Esa entidad es el nombre comercial que se le puso al llamado banco malo, entidad que agrupó los activos tóxicos de las cajas de ahorro tras el derrumbe de 2012. Ahí se agrupan activos de todo tipo, desde promociones terminadas hasta muchas a medio hacer y que siguen abandonadas desde entonces hasta bolsas de suelo con permisos de construcción de todo tipo, desde vigentes hasta más que caducados. La SAREB ha ido haciendo ofertas de venta de los inmuebles terminados que tiene de manera periódica, a través de subastas o acuerdos con inmobiliarias y bancos comerciales, y podría preguntarse uno si en una época de mercado inmobiliario caliente como la que se ha vivido estos dos últimos años la cartera de pisos de la SAREB no se ha reducido hasta agotarse. La respuesta es que no, y la causa viene del origen mismo de la creación de la entidad y de los activos que reúne. No son pisos en zonas ahora llamadas tensionadas, barrios de alta demanda y espacios en los que la gente se pegue por vivir, no. Son promociones que en los años de la burbuja se lanzaron como ofertones porque todo se financiaba y pagaba. En su mayoría pertenecen a urbanizaciones situadas en lugares mal comunicados, localidades medianas o pequeñas que, en el final de su línea de horizonte, permiten atisbar que hay una gran ciudad allí, a lo lejos. Se denominaron en su momento activos tóxicos porque el derrumbe de la burbuja los convirtió en coste constructivo que no iba a poder ser vendido y, por tanto, recuperado. Muchas de esas viviendas, de las que existen, no le interesan a casi nadie porque están en lugares donde casi nadie desea ir, y por eso se mantienen en la cartera. De tener SAREB pisos en zonas de expansión de Madrid o Barcelona hace tiempo que se los habrían quitado de las manos, y de hecho no hubieran sido considerados tóxicos por parte de las promotoras que los edificaron. En general, es un parque de viviendas con escasa demanda. Sobre muchas de ellas, además, existen derechos por parte de las CCAA, en parte porque provienen de Cajas de Ahorro en las que los gobiernos regionales hicieron y deshicieron (y así pasó lo que pasó) por lo que las decisiones de la SAREB no pueden ser tomadas directamente, sino que requieren el acuerdo de estas administraciones. Si cuando el color político de todas es el mismo este tipo de acuerdos tardan mucho, imagínense cuando un gobierno es de un partido y otro de otro. Pueden esperar sentados bajo buena sombra para hacer tiempo. En el caso de los solares, la situación es peor aún, ya que no existen ni siquiera viviendas, más allá de vagos proyectos, probablemente caducados. Y si las viviendas hechas están situadas lejos de lugares de interés y demanda, los solares imagínense, que ni en los tiempos de la burbuja llegaron a ser edificados porque no fueron considerados demasiado atractivos.

En fin, que del anuncio gubernamental de vivienda de Sánchez uno rasca un poco y descubre que mucho anuncio y poca vivienda, por lo que el efecto que puede tener una decisión así se lleva hasta el final (apuesten a que no se hará) sería tan escaso como prolongado su tiempo de ejecución. La SAREB no es la solución al problema del acceso a la vivienda por parte de quienes la necesitan, y no está muy claro cuál es la opción correcta para acabar con un problema que es importante y difícil. Desde luego las campañas electorales no arreglaran eso ni nada más, aunque lo prometan con todo el empeño del mundo. No se dejen seducir por la propaganda.

Se calienta el mercado inmobiliario en Madrid

Ayer, hablando con una compañera de la oficina que empieza a plantearse el comprar una vivienda en Madrid, y dejar el alquiler en el que reside ahora mismo con su marido e hijo, muy cercano al trabajo, volvimos a caer en la cuenta todos los que hablábamos sobre el tema de cómo están subiendo nuevamente los precios de alquileres y compra en Madrid, tras años de desplome. Cierto es que la zona en la que está mi lugar de trabajo es de las muy caras, y los pisos en este barrio además son de un tamaño medio muy grande, pero el fenómeno de la subida de precios se está generalizando en toda la ciudad. Si en su entorno se habla de ello y de la posibilidad de lanzarse al mercado, ahí tiene el signo inequívoco de que las cosas se están animando.

Varios son los indicadores de precios que reafirman esta sensación, especialmente en lo que hace al alquiler, que sube más que la propiedad. Sólo en el pasado mes de enero el aumento en los precios de las rentas fue de un 1,84%, un dato que deja atrás al IPC interanual, del 3%, y a la bolsa, que empezó enero con ganas pero que se está desfondando (ayer volvimos a pérdidas anuales). Esto hace que el negocio del alquilar vivienda sea de lo más lucrativo en un entorno en el que la demanda de alquileres no deja de crecer tras el derrumbe inmobiliario y la mala prensa que posee la compra en ciertos sectores de la población. Pero también la adquisición de pisos empieza a coger vuelo. Las ofertas rompedoras de hipotecas a tipo fijo han convulsionado un mercado acostumbrado al variable, que es de lo más rentable para el comprador con el euríbor en negativo como nos encontramos ahora mismo, pero que siempre tiene el riesgo de lo que pueda pasar en el futuro. Frente a ello, las hipotecas fijas suponen una carga segura hoy, mañana y en el futuro, y pese a que salen más caras inicialmente, aportan un valor de fiabilidad que ha convencido a muchos a lanzarse a por ellas. Los carteles de “se vende” o “se alquila”, que hace pocos años se pudrían en oscuras habitaciones de interior vuelven a asomarse en balcones y alféizares, y si uno llama a esos teléfonos se dará cuenta de que no es el único que lo ha hecho. Empiezan a verse grúas en el panorama de la ciudad, tímidas, pero que destacan en medio de los eriales en los que se convirtió el mundo de la construcción hace unos pocos años. ¿Se está cocinando una burbuja o algo similar? Creo que es muy precipitado y exagerado usar esos términos. Tenemos que tener en cuenta que venimos de años “extraños” en los que el mercado inmobiliario se derrumbó de una manera tan estrepitosa y profunda como dolorosa. Cualquier aumento que parta de esa inexistencia de compraventas que se dio en los años dolorosos adquirirá unos porcentajes de crecimiento muy elevados. Quizás hacia donde nos encaminamos es a la normalización del mercado, sin los extremos disparados de la burbuja ni los páramos del desplome, pero una normalización a medias, en todo caso. Tengan en cuenta que les estoy hablando de Madrid. En Barcelona y otras zonas de interés el fenómeno de subidas de precios también se da, pero en gran parte del país esta noticia no tiene sentido alguno, porque el mercado sigue depresivo. Los stocks de vivienda construida hasta el 2010 – 2011 se agotarán en breve en las zonas “calientes” sí, pero perdurarán mucho tiempo en amplias extensiones de España, que sí fueron afectadas por la burbuja (¿hubo algún punto del país que se libró de la misma?) por lo que realmente nos encontramos ante un mercado dual, de zonas que renacen frente a zonas que siguen deprimidas. Pero en todas ellas se quiere, poco a poco, volver a una situación estable, en la que las transacciones sean habituales, ágiles y la competencia entre propiedad y alquiler, intensa, aplaque ambos mercados.

Además, en este 2017 entrarán en marcha varios “frenos” que debieran moderar las ya citadas subidas de precios. Parte de los vientos de cola que animaron mucho la economía española en 2016 cesan, en especial el regalo de la bajada de los carburantes. Pero sobre todo, los continuos reveses de la banca con las hipotecas (clausulas suelo, costes de escrituración, etc) van a provocar una subida de los precios de las hipotecas, sobre todo vía diferenciales y mayores tipos fijos, que frenará a algunos compradores. ¿Será 2017 un año de estabilización de precios? Quizás, aunque visto lo visto a ver quién se arriesga a hacer predicciones sobre cualquier cosa.