Bajan las ventas de pisos

Los últimos datos publicados de venta de pisos muestran que el mercado se frena. Las compras bajan respecto a meses anteriores y se empieza a notar un tiempo de espera creciente en las operaciones. Ya no te quitan el piso de las manos, o al menos no existe esa urgencia desaforada que hasta hace poco convertía las compras en casi subastas al mejor postor realizadas en plazos récord. El vendedor empieza a no tener todas las cartas en su mano y el comprador, angustiado, renuncia, por lo que las transacciones no se hacen a toda velocidad. Parece que, esta vez sí, hemos tocado un techo en el mercado.

Ese techo se alcanza en las zonas en las que la demanda es fuerte, léase grandes capitales, costa y demás. En muchas otras zonas del interior peninsular las compraventas siguen bastante lánguidas, aunque se ha notado la expansión de mercados como el madrileño, que incapaz de satisfacer la demanda propia, expulsa a residentes cada vez más lejos de la ciudad en busca de precios asequibles a costa de traslados cada vez más largos y costosos. Este freno al mercado inmobiliario se da en medio de una coyuntura económica complicada, con costes energéticos que no se disparan pero, dadas las incertidumbres en Ormuz, no bajan como debieran, y una inflación que ataca al bolsillo del consumidor en su día a día, dejándole menos margen disponible para el ahorro y aún menos para aventuras financieras como es la compra de un piso. El coste de la financiación hipotecaria tampoco afloja. El euríbor, en media mensual, está en lo que llevamos de julio en el 2,77%, un pelín por debajo de su cierre de junio, que fue 2,8% pero bastante caro si lo comparamos con el 2,2% de febrero, el último mes anterior a la guerra de Irán. A partir de ahí los tipos remontan y la financiación se encarece. Esto, evidentemente, es un freno a la demanda, que, hasta ahora, por lo menos, “sólo” tenía como enemigo los precios disparados, pero al menos en las entidades financieras las condiciones para solicitar hipotecas eran relativamente laxas. Desde hace unos meses ya no es así, y sean a tipo variable, mixto o fijo, el coste de la compra se ha encarecido también por esa vía. Puede que esta haya sido la puntilla a un mercado que ya estaba demasiado tensionado y, en opinión de todos, no podía seguir con esa fuerza mucho más tiempo. Quizás la subida de tipos ha adelantado la formación de un techo que pudiera haberse alcanzado a finales de año si la dinámica de subidas de precios de los pisos se hubiera mantenido. Todo este análisis esconde una realidad bastante cruel, porque la demanda de vivienda sigue estando ahí, enorme, dada la formación de hogares y el ritmo de crecimiento de la población del país, fruto en gran parte de la llegada de inmigrantes. El que los precios se estanquen y las transacciones bajen no quiere decir que la demanda haya dejado de existir, no, simplemente señala que la capacidad de compra de esa demanda no da más de sí, y que si no puede adquirir la vivienda que necesita renuncia a ello y busca alternativas como la de compartir el piso alquilado con cada vez más gente, o volver a casa de los padres, u otro tipo de soluciones similares que no son sino parches ante un problema irresoluble, no llegar al precio requerido para poder comprar. Por su parte, los datos de oferta siguen siendo rácanos, tanto en nueva vivienda como en segunda mano. Los procesos que se hacen de conversión de edificios de oficinas a residenciales son muy escasos y, en general, asociados a viviendas de lujo, segmento inmobiliario en el que no jugamos la inmensa mayoría de los ciudadanos. Las licencias de obra nueva se siguen concediendo a cuentagotas en medio de una burocracia exasperante y el mercado de segunda mano va como va. El cuello de botella de la oferta se mantiene.

¿Qué va a pasar en los próximos meses? No lo se. Si el techo se prolonga habrá muchos vendedores que puedan esperar y mantener precios altos, pero algunos empezarán a sentir presión por deshacerse del inmueble y optarán por comenzar a bajar sus peticiones, pero ese es un proceso que, si se da, deberá ser ratificado por bastante más que una serie de anuncios donde se publicita una rebaja. Si la inestabilidad económica global se mantiene es probable que el mercado entre en una fase de estancamiento, con goteos a la baja y pérdida de dinamismo. Con las vacaciones de verano casi a pleno rendimiento, será en otoño cuando podamos saber con más certeza qué rumbo toman las cosas.