A medida que la crisis se profundiza y sus efectos se extienden, todo el mundo se da cuenta que el mercado inmobiliario, allá donde empezó casi todo, se ha convertido en un lugar gangrenado, canceroso, que no deja de extender su putrefacción por toda la economía. Impagos, desahucios, ejecuciones, embargos… En España no se vende nada y todo se deja de pagar, con enormes consecuencias para los afectados, que se ven sin techo ni lugar a dónde ir. ¿Tiene esto solución? ¿Se puede hacer algo? Sí, pero como siempre, todo es algo más complicado de lo que parece.
Una de las resoluciones del debate sobre el estado de la nación, aprobada por todos los grupos, aumenta la cuantía de la nómina que no puede ser embargada por impago de hipoteca, subiendo de 600 a 900 euros más o menos. Junto a esta otras medidas aprobadas tratan de aliviar la tortura de los hipotecados insolventes, pero la verdad, son poca cosa. Como en el caso griego, aplazan la llegada del momento de la verdad, pero no solucionan el problema. De lo que se discute mucho es sobre si importamos la figura del derecho anglosajón, que se ha hecho muy popular al ver como en EEUU se usa de manera continua, de la dación en pago, expresión que lingüísticamente se me hace muy rara (¿por qué no entrega en pago? es más claro) que es eso de entregar las llaves del piso y con ello saldar la hipoteca directamente. En España uno se endeuda por un importe de X euros, importe estimado a través de una tasación del valor del bien que hace de garantía del préstamo, que es la vivienda (esa es a lo bruto la definición de un crédito hipotecario) y uno debe acabar pagando los X euros comprometidos. Cuando los precios del bien de referencia, la vivienda, suben, el valor de X disminuye de manera relativa y “ganamos” dinero. Pero cuando los precios bajan, como ahora y en el futuro, llega un momento en el que el bien, el pisito, vale menos que la deuda. Estamos pagando por algo que vale menos de lo que nos cuesta, por lo que el negocio es ruinoso. Si el banco embarga el piso su posterior venta o subasta cancelará PARTE de la deuda, pero hasta llegar a los X euros comprometidos tendremos que seguir pagando, sin tener donde caernos muertos de asco. Así es como funciona la ley en España, y no iba mal de mientras los pisos subían. Ahora es una fuente de amargura continua. En los EEUU el contravalor de la hipoteca, la casa, siempre salda la deuda, independientemente de si el piso se revaloriza o no. Frente a la ley española, que resulta más favorable para la banca, la americana es más neutral, permitiendo al particular ganar dinero cuando el piso se revaloriza y repercutir parte de la pérdida a la entidad financiera en caso de bajada. ¿Se puede aplicar esta norma, que sería revolucionaria para los usos locales, en España? Sí, claro, pero sólo sería efectiva para las hipotecas nuevas que se firmasen tras la aprobación de la misma. Los que tenemos ya una hipoteca firmada no podríamos acogernos a este cambio, porque los bancos alegarían, creo que con razón, una situación de inseguridad jurídica y de retroactividad negativa, porque saldrían perdiendo respecto a la situación actual. Por ello, los beneficiarios de esta norma serían sólo los nuevos hipotecados. Los que ahora tienen el agua al cuello no notarían cambio alguno, al menso por cambiar este aspecto de la ley.
Pero es que además esta norma, sin duda, encarecería el coste de las nuevas hipotecas, y con ello el acceso a la propiedad, porque el banco sabría que, en caso de bajada del precio del piso, iba a llevarse la pérdida asociada, y trataría de sacar más margen en el negocio habitual para compensar ese aumento en el riesgo. Probablemente se ofrecerían menos cuantías de préstamo, o a tipos algo más altos. En el lado positivo, esto introduciría más tranquilidad en el mercado de la vivienda, disminuyendo la probabilidad de futuras subidas de precio exageradas, pero visto el caso americano no elimina ese riesgo. En fin, es un asunto complejo, que los expertos deberán estudiar con calma y determinar sobre qué se puede hacer al respecto.
No hay comentarios:
Publicar un comentario